近日，我所合伙人熊永鸿律师及其团队成员方文烺、吴潮聪律师（下称“团队律师”）经办的一起集体物业租赁合同纠纷案，经过该团队两年多的不懈努力，历经一审、二审、执行三个阶段，终于得以顺利办结。
一、案情概述
2015年5月19日，深圳市横岗四联股份合作公司茂盛分公司（简称“四联茂盛分公司”）与某眼镜公司签订《物业租赁合同》，约定某眼镜公司向四联茂盛分公司租赁一栋三层厂房和一栋五层宿舍，涉案物业面积共5146平方米，租赁合同期限至2018年6月30日届满，每月租金为7.5万元。上述租赁合同期满后，某眼镜公司以涉案物业涉及城市更新、其存在巨额经济损失为由向四联茂盛分公司索取装修费、停产停业、搬迁费等各项费用750余万元，并拒不搬离涉案物业。
因双方无法就搬迁和费用支付达成一致，四联茂盛分公司决定通过司法途径要回物业，于是委托我所合伙人熊永鸿律师及其律师团队为其提供诉讼及执行阶段的代理服务。
二、诉讼代理
熊永鸿律师团队接案后，认真听取了四联茂盛分公司工作人员的陈述并分析了案件材料，经过充分准备后提起了诉讼。经团队研究并征得客户同意后，团队律师又向法院申请将某眼镜公司的前后两任股东均追加为共同被告。法院依法追加了两被告后，团队律师随即迅速提出了财产保全申请，并依法冻结了两股东的财产。
对于某眼镜公司提出的赔偿装修损失、搬迁费用等反诉请求，团队律师经认真研究法律法规和判例，从合同已经期满、某眼镜公司的装修费用已经在租期内摊销完毕以及被告不能因为无效合同取得比有效合同更大的利益等方面进行了答辩。龙岗法院经开庭审理，依法采纳了团队律师的答辩意见，在2020年8月26日作出的判决中，驳回了某眼镜公司的全部反诉请求，判令某眼镜公司腾退房屋、支付拖欠的费用、房屋占有使用费等，两股东对支付上述费用承担连带责任。
某眼镜公司及两股东不服一审判决提出上诉，并提供了大量银行流水、会计账簿以及会计审计报告等证明其股东财产独立于某眼镜公司。团队律师结合一人公司股东承担连带责任的法律规定及相关判例，驳斥了对方提供的证据，认为其等不足以证明股东财产独立于一人公司。深圳中院采信了团队律师的答辩意见，于2021年8月30日作出了终审判决，维持了一审判决的主要内容，该判决已于2021年9月6日生效。
三、执行代理
在租赁合同已于2018年6月30日到期和一审、二审均败诉的情况下，某眼镜公司及其实际控制人余某某仍负隅顽抗，拒不向四联茂盛分公司交还房屋。更有甚者，还派出孕妇、老人、小孩等人进入涉案物业，并聚集了煤气罐等危险物品阻挠腾房。
基于上述情况，团队律师受四联茂盛分公司之托，于判决生效次日即向法院申请强制执行。由于某眼镜公司长期拒不交还涉案物业的行为严重影响龙岗区土地供应及固定资产投资重点项目的推进，并持续给集体经济造成损失，团队律师在申请强制执行不久又向执行法院发出书面函件，请求法院协调某眼镜公司尽快交还房屋。
考虑到执行程序可能需要数月时间，团队律师一方面持续跟进法院的执行流程、与经办法官保持良好沟通，一方面寻找机会试图促成当事人和解。但由于四联茂盛分公司与某眼镜公司之间的矛盾持久、积怨甚深，当事人双方对判决的履行问题又分歧过大、缺乏信任，当事人直接协商执行问题的可能性微乎其微。此时，由于项目开发商与与某眼镜公司就人员进出涉案物业发生了分歧，某眼镜公司向信访办提出了投诉。了解到该情况后，团队律师主动要求代表四联茂盛分公司参加信访协调会，与某眼镜公司负责人余某某建立了联系。经过多次沟通，团队律师逐渐掌握了某眼镜公司负责人余某某担心自己个人对巨额占有使用费承担连带责任、希望减免部分费用的心理，便以法律和情理说服其与四联茂盛分公司和解，并第一时间向经办法官提出调解的申请，同时要求双方负责人亲自参与调解。经过近两个多小时的调解，双方当事人就执行判决内容初步达成了和解协议。
2021年11月8日，在龙岗法院的督促下，某眼镜公司向四联茂盛分公司腾退了房屋，并承诺自2021年12月20日起分期偿还占有使用费。
四、案件评析
该案件是本所律师经办的又一起涉及集体物业租赁的成功案例。本所代理律师充分利用自身专业知识，将作为承租人的股东追加为被告，给对方当事人造成了一定的压力，并为后续调解成功奠定了基础。面对被告的嚣张态度和无理取闹，代理律师始终抓住案件争议焦点，通过扎实的说理和详实的案例打动了经办法官，为当事人争取到了最有利的判决结果。案件进入执行程序后，又积极利用合理手段促成法院加快和重视本案的执行。在执行过程中，代理律师主动抓住机会与对方当事人联系，并想法设法在平衡各方利益的基础上促成调解，最终顺利完成了委托事项，获得了当事人和经办法官的高度评价。
本案因涉及区政府重大投资项目而受到各级行政机关和群众的关注，调解结案的结果不仅维护了社会公共利益和集体经济利益，而且也从根本上化解了当事人双方的矛盾，起到了维护社会和谐稳定的良好效果。(方文烺律师）